4月8日下午,国家发改委网站公布《2019年新型城镇化建设重点任务?#32602;?#20197;下简称《任务?#32602;布?#28608;起千层浪,昭示着中国城镇新的发展时代已经来临。

《任务》在户籍政策、城镇化发展、城市群建设等方面做出了新的要求,将刷新中国城镇的发展逻辑,改变市民的购房逻辑,也将改变房企的布局逻辑。通读《任务》不难发现,字里行间满是“到大城市去”的表述。

对于贵阳市来说,《任务》的公布既是机遇,也是危机。如何在新政下确立新的发展路线,是当前的一大难题,解决好了,贵阳就会进入发展的“快车道”。

一、新政之下,贵阳人口问题如何破局?

人口一直是制约贵阳发展的主要问题之一。根据贵阳?#22411;?#35745;局公布的统计年鉴,即便在最近今年贵阳的吸纳能力得到了提升,但截至2017年末贵阳市的常住人口也仅为480.2万人,尚未突破500万大关,环比仅增长2.2%,新增常住人口数量刚好突破10万人,但相比增长快速的城市而言,这样的水平差距依然很大。

可以看到,贵阳目前已跻身Ⅰ型大城市,按照《任务》要求,贵阳需要“全面放开放宽落户条件,全面取消重点群体落户限制”。根据各地公布的相关政策,重点群体包括高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生(含中专、中技学历)、留学归国人员,也就是说,自2019年起,以上人员可以在贵阳实现无门槛落户。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此类政策会为贵阳导入劳动人口,?#36865;猓?#27492;次政策也和租赁市场的发展进行了挂?#24120;?#26126;确了租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户的概念。而租赁市场在贵阳依然比较空白,后续是肯定要去发展的,一定要把这块工作做到位,才能引导更多的人去通过租房来落户,这也是比较大的一个创新。

然而,即便有此政策,?#30340;?#19987;家认为贵阳的人口增长?#38382;?#20381;然严峻。专家认为,政策是针对全国的,其他类似城市?#19981;?#26377;此利好,人口的流入最终会回归城市实力的基本面,目前在西南区域,贵阳城市综合实力有待进一步提升。“常住人口数量想要实现突破,城市自身的发展将成为关键,产业结构的调整是第一位的,有就业机会才会有更多的人口。”

二、新政之下,贵阳都市圈如何发展?

《任务》一文首次提出超大和特大城市要“大幅增加落户规模?#20445;?#30830;立了此后中国以大城市为核心的城镇化道路,同时也提出了“推动城市群和都市圈健康发展,构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇化空间格局”。这意味着城市群和都市圈时代的到来。

对于贵阳而言,城市群和都市圈早已开始推动建设。2016年6月份,省政府办公厅印发《贵州山地特色新型城镇化示范区建设实施方?#28014;罚?#25552;出推动贵阳市中心城区与贵安新区、安顺市中心城区同城化发展,引导贵阳市与龙里、惠水等周边县(市)一体化发展,培育和发展贵阳—安顺都市圈。

2017年3月,《黔中城市群发展规划》正?#25509;?#21457;实施。《黔中城市群发展规划》提出构建“一核一圈四带五心多点”的空间结构,形成核心引领、圈层推进、五心支撑、协同联动的发展格局。其中,“一核”即贵阳中心城区和贵安新区,“一圈”即贵阳周边高速公路1小时可通达的16个城市组成的黔中核心经济圈。目前,黔中城市群城镇人口突破1000万,对外开放度进一步扩大,城镇化主体形态的作用有所增强,贵阳都市圈加快发展,贵阳市中心城区人口接近330万。

贵阳都市圈和黔中城市群正在快速发展,但《任务》中并未提及。从国家层面来看,京津?#20581;?#38271;江三角洲、粤港澳大湾区、成渝城市群?#20999;?#35201;重点发展的城市?#28023;送猓?#21704;长、长江中游、北?#23458;濉?#20013;原、关中平原、兰州—西宁、呼包鄂榆、天山北坡、滇中城市群也被提及,黔中城市群的“?#27605;保?#35753;?#30340;?#20135;生?#35828;?#24551;。

相比成渝城市?#28023;?#40660;中城市群的吸引力确实相对有限,不过成渝城市群?#19981;?#23545;黔中城市群形成强力带动作用。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,成渝都市圈的辐射对贵阳市场的影响是比较大的,尤其是成渝都市圈土地价格上来以后,贵阳的土地成本会显得更有优势,这时候反而能够因?#35780;?#23548;,导入一些成都、重庆的部分资源,这对贵阳市场来说反而也是一个机会。

三、新政之下,贵阳的购房逻辑如何转变?

以大城市为核心的城镇化发展道路得到明确,对于贵阳的购房者来说,这意味着购房逻辑需要转变。

此次的城镇化政策,一方面再次强调了城市群和都市圈的发展需要中心化,另一方面也提出了“?#36134;?#22411;中小城?#23567;?#30340;概念。“?#36134;?#22411;中小城?#23567;?#35201;“瘦身强体,转变惯性的增量规划思维,严控增量、盘活存量,引导人口和公共资源向城区集中?#20445;?#36825;说明了向地州延伸,尤其是向地州郊区延伸的房地产市场会存在一定的风险。

近年来,随着大贵阳战略的推进,贵阳在近郊区域动作不断,更有三县一市申报设区的动作,类似花溪区、?#33258;?#21306;等区域的房价增速较快,同时也深受市场青睐。从此次政策的逻辑来看,贵阳作为黔中城市群的中心城市,其近郊的优势是同样存在的。

?#30340;?#20154;士分析认为,作为成渝城市群的辐射区域,黔中城市群的发展前景较好,在此基础上?#19994;?#20013;心城市,划出一小时都市圈,其中的楼市会是此后发展较好的。“也就是说,在贵阳都市圈、遵义都市圈买房,基本不会出现大错。至于地州,未来的发展方向可能还是在盘活自身资源,发展特色小城镇上面。”上述人士如此说道。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,贵阳之前对购房市场有一些管控和调控,所以限制了一些购房主力,现在城镇化放开之后,可能会使得贵阳市场需求的大?#22836;牛?#36814;来新的增长。

“不过需要注意的是,通过此类利好政策可能会形成炒房,对于现在的贵阳来说当前的房价存在一些炒作的因素,房地产方面的管控肯定是要做的,无论在真?#30331;?#20917;下类似政策是否会引起炒房的现象。从预期上来讲,往往会因为落户的零门槛而使得购房者更加活跃,这个时候房地产市场往往是容易炒作的,包括其他城市也一样。”严跃进说。